Публикации

Рынок недвижимости Чехии: ясно или переменная облачность

Стабильность это термин, который будет часто звучать в этом году на чешском рынке недвижимости, отметила консалтинговая компания Colliers в своём ежегодном докладе о рынке недвижимости в Чехии. Доклад содержит краткий обзор прошлого года, анализ последних тенденций, прогнозы офисного, торгового, промышленного и инвестиционного рынка Чешской Республики в 2012 году. Аналитики Colliers также не забыли упомянуть и общую экономическую ситуацию.

„В Чешской республике относительно стабильная экономика с хорошо капитализированной и регулируемой банковской системой“, комментирует её текущее состояние Омар Саттар, управляющий директор Colliers в Чешской Республике.
„Учитывая, что иностранные банки, которые работают в Чехии, предлагают ограниченное количество кредитов, местные банки будут стараться восполнить этот пробел на рынке. Мы также станем свидетелями создания специализированных финансовых фондов и учреждений, которые войдут на чешский рынок“, сообщает О. Саттар. Именно проблема финансирования является одним из самых важных факторов, влияющих на интенсивность инвестиционной деятельности и скорость внутреннего развития.
Инвестиционный бум
На чешском рынке недвижимости в прошлом году были заключены инвестиционные сделки на общую сумму более 2,2 млрд. евро, что примерно в 4 раза больше 2010 года. Возвращение иностранных инвесторов поддержало чешских инвесторов, которые в последние годы очень активны на „своём“ рынке недвижимости. Однако, их доля в общем объёме сделок в прошлом году благодаря росту интереса иностранных покупателей снизилась до 28%. В то же время, абсолютный объем инвестиций чешских инвесторов увеличился с 390 млн. евро в 2010 году до 570 млн. в 2011 году. Доход у офисных зданий в прошлом году составил 6,5%, 6,35% был доход у недвижимости в области торговли, прибыль промышленных объектов составила 8%. В прошлом году на торговые центры приходилось более половины реализованых инвестиций в недвижимость. В то время как офисы, которые были популярны, остались в тени. Основной причиной послужило отсутствие привлекательных для инвестиций офисных зданий.
Объем инвестиционных сделок в следующем году, вероятно, не достигнет размеров 2011 года. Это объясняется главным образом осторожностью банков, которые будут пытаться избавиться от плохих кредитов в своих портфолио. Причиной также послужит сохраняющаяся неопределённость в странах еврозоны.
Все меньше свободных промышленных площадей
Объем предложений промышленных помещений в 2011 году увеличился на 240 000 метров квадратных и составил в обшей сложности 3,94 миллионов м2, что по сравнению с 2010 годом представляет рост на 6%. Сектор логистики составлял 55% от общего объёма арендованных площадей, в то время как, на производственные предприятия приходилось лишь 28%.
Порядок ключевых регионов с наибольшим объёмом качественных складских и производственных помещений в прошлом году изменился. Южная Моравия оказалась впереди Западной Чехии, в то время как Прага с 1,6 миллионом метров квадратных осталась регионом с наибольшим количеством предложений в этой области. „Спекулятивным строительство было в 2011 году лишь в редких случаях. Если строительство начиналось, как правило, оно было связано с уже заключённой арендой“, говорит Омар Саттар. Если не произойдёт падения экономики, количество свободных площадей в этом сегменте рынка, которое сегодня составляет 7,7% от общего размера, будет продолжать снижаться. В 2012 году ожидается от 160 до 180 000 квадратных метров новых производственных площадей. Арендная плата в этом рыночном сегменте держится на стабильном уровне и варьируется около 4,4 евро за квадратный метр в месяц.
Офисы в Праге – в этом году 11 новых зданий
В прошлом году в чешской столице был завершено 12 офисных зданий, так объем предложений офисной недвижимости в Праге увеличился на 100 000 метров квадратных и вырос до 2,8 млн. метров квадратных. В этом году на рынке офисной недвижимости появятся 11 новых зданий, которые предложат ещё 113 000 квадратных метров, 65% из них находятся в Праге 4 и Праге 8.
Объем аренды в этом году скорее всего не будет достигать уровня 2011 года- 326 000 квадратных метров. Кроме того, можно ожидать рост пересмотра договоров в связи с изменениями планов по расширению у арендаторов. В результате того, что банки ограничат финансирование девелопмента, в 2012 году ожидается снижение спекулятивного строительства. Запуск новых проектов можно ожидать только в том случае, если девелопер обеспечил от 40 до 50% предварительной аренды. Также можно ожидать проекты, где девелопер производит строительство за счёт собственных ресурсов (например актуальный проект Florentinum от компании Penta).
Арендная плата должна оставаться на уровне прошлого года, но из-за того, что количество свободных помещений в некоторых районах Праги постепенно снижается, настоящая арендная плата может подняться на 10 -15% от базовой ставки. Лучшие офисные помещения в Праге сегодня сдаются в аренду за 20 и 21 евро за метр квадратный в месяц, свободных офисных помешний сегодня только 12,1% от общей площади.
Торговая недвижимость: ограниченное строительство
В прошлом году было завершено лишь несколько новых торговых центров, что для владельцев торговой недвижимости является относительно хорошей новостью. „Популярные и хорошо продуманные торговые центры с хорошим сочетанием арендаторов выиграют от роста арендной платы и повышения спроса на аренду торговых помещений.Торговые центры, которые раньше боролись за новых клиентов, смогут сохранить свой нынешний уровень посещаемости“, объясняет О. Саттар.
Предложения чешской торговой недвижимости в этом году будут включать в себя и несколько новых проектов (например Нова Каролина в Остраве). Средняя арендная плата в 2012 году должна оставаться стабильной. Многие торговые центры будет стремиться сохранить или увеличить доход от аренды, также они будут стараться заменить слабых арендаторов на более сильные бренды или торговые компании, которые планируют выйти на чешский рынок. В хорошо функционирующем торговом центре в настоящее время за лучшие места платят 170 евро за квадратный метр в месяц, на самых популярных торговых улицах Праги аренда достигает 90 евро за квадратный метр в месяц.
Общая производительность недвижимости чешского торгового сектора в последнее время страдает от снижения потребительских расходов. Однако, на рынок торговой недвижимости выходят новые компании и бренды, инвесторы также проявляют значительный интерес к этому рынку.
Развитие розничных продаж довольно тесно связано с общим состоянием чешской экономики. Во второй половине года анализ Colliers ожидает рост экономики в связи с прогнозируемым экономическим оживлением Германии, куда направлена треть чешского экспорта. (Стоит отметить, что такой же прогноз некоторое время назад опубликовала компания Erste). По этой причине уровень безработицы будет оставаться стабильным. Экономического роста будет достаточно только для уволенных работников государственного сектора, которые появятся в связи с ограничениями государственного бюджета.
Анализ International Investment Atlas 2012 компании Cushman & Wakefield отмечает, что в посткоммунистической Европе инвестиции в недвижимость в прошлом году увеличился на 76%, в то время как в Западной Европе только на 8%. „Объем инвестиций в Центральной и Восточной Европе, особенно в Чехии, превысил ожидания. Этот факт отражает изменения в мышлении инвесторов по отношению к Чешской Республике и к восприятию недвижимости как инвестиционного инструмента в целом. Резкое увеличение инвестиций было обусловлено крайне сдержанным спросом на недвижимость в 2010 году. Доверие вернулось на рынок в 2011 году, и мы ожидаем, что эта тенденция будет продолжаться и в 2012 году“, говорит Джеймс Чэпмен из компании Cushman & Wakefield. Он также добавил: “Чехия будет как Польша все чаще рассматривается в качестве ключевого европейского рынка. Мы ожидаем, что в этом году в Чехии будет заключено больше отдельных операций, а также будет расширена база инвесторов”.

Информация с портала www.stavebni-forum.cz